Door Redouan Ameziane, belastingadviseur bij Scab

Momenteel kunnen eigenaren van vastgoed relatief eenvoudig de btw op verbouwingsdiensten aftrekken door het onroerend goed na de verbouwing voor korte tijd btw-belast te verhuren, bijvoorbeeld via shortstay-constructies. Staatssecretaris Van Rij wil deze praktijk een halt toeroepen door de wet aan te passen met ingang van 1 januari 2026. Dit artikel bespreekt de basisregeling en de voorgenomen wetswijziging.

Basisregeling en fiscale context
Het verhuren van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van btw. Dit betekent dat er geen btw wordt geheven op de verhuurprestatie. Dit brengt met zich mee dat de verhuurder ook geen btw kan aftrekken die aan hem in rekening is gebracht, bijvoorbeeld bij een verbouwing. Echter, in specifieke situaties is de verhuur van onroerende zaken wel met btw belast. Deze situatie doet zich bijvoorbeeld voor bij verhuur in het kader van hotel-, pension-, kamp-, en vakantiebestedingsbedrijven. Het moet dan wel gaan om korte verhuur. In deze gevallen kan de verhuurder de btw op verbouwingskosten aftrekken.

Herzieningsregeling
Wanneer de btw eenmaal in aftrek is gebracht, moet jaarlijks worden beoordeeld of deze aftrek terecht was. Dit heet de herzieningsregeling. Verandert het gebruik of verkoop je de zaak binnen de herzieningsperiode, dan kan dat gevolgen hebben voor de btw die je hebt afgetrokken. Je kunt dan misschien een extra bedrag aan btw aftrekken als voorbelasting. Of je moet een bedrag aan btw betalen.
Voor onroerende zaken bedraagt deze periode 10 jaar, en voor roerende zaken 5 jaar. Er geldt geen herzieningstermijn voor btw op diensten. Dit betekent dat er bijvoorbeeld geen herziening is op de btw van verbouwingskosten als het onroerend goed wordt verhuurd.

Belastingconstructie
Een vastgoedondernemer die zijn pand verbouwt, moet over de bouwkosten btw betalen. Wordt het pand verhuurd voor bijvoorbeeld woongebruik? Dan is de btw niet aftrekbaar. Om deze btw te kunnen aftrekken, kan de ondernemer besluiten het pand eerst kortdurend te verhuren, bijvoorbeeld als studentenkamers. Deze verhuur kan zodanig juridisch worden vormgegeven dat het als btw-belaste verhuur kwalificeert. Hierdoor kan de ondernemer de btw op bouwkosten aftrekken. In het daaropvolgende jaar kan de ondernemer overstappen naar langdurige btw-vrijgestelde verhuur. Dit is momenteel toegestaan omdat er geen herzieningsperiode geldt voor (verhuur)diensten, waardoor de ondernemer de btw op bouwkosten kan blijven aftrekken.

Voorbeeld 
Op 1 februari 2024 wordt vastgoed verbouwd voor € 121.000 inclusief btw. De btw bedraagt € 21.000. Nadat de verbouwing is afronding op 1 oktober wordt de woning voor een korte periode gemeubileerd verhuurd aan een expat tot eind december. De verhuur is belast met 9% btw. Vanaf 1 januari 2025 wordt de woning normaal verhuurd aan een gezin. Deze huur is btw-vrijgesteld. Het gaat namelijk niet meer om kortstondig verhuur. De verhuurder kan de € 21.000 btw terugvragen, omdat er sprake is van btw-belaste verhuur in 2024. De btw-vrijgestelde verhuur vanaf 2025 heeft hierop geen invloed.

Mogelijke wetswijziging per 1 januari 2026

  • De staatssecretaris wil deze belastingconstructie aanpakken door de wet aan te passen. De voorgestelde wetswijzigingen omvatten de volgende maatregelen:
  • Bij wijziging van gebruik wordt de initiële btw-aftrek gecorrigeerd.
  • Er geldt een herzieningstermijn van vijf jaar voor diensten aan onroerende zaken.
  • De herzieningstermijn geldt alleen bij investeringen van minimaal € 30.000 aan een onroerend goed.
  • De herziening bedraagt 1/5 deel per jaar.

Als deze wet wordt aangenomen, treedt de maatregel in werking op 1 januari 2026.

Meer weten? Scab helpt!
Heb je vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact op met Redouan Ameziane, belastingadviseur bij Scab. Bel 013-583 6734 of stuur een mailtje naar rameziane@scabadvies.nl. We helpen je graag verder.

Bron: | 07-07-2024