Door: Redouan Ameziane, belastingadviseur bij Scab
De leegwaarderatio is een bekende regeling bij verhuurde woningen. Deze regeling zorgt ervoor dat je in box 3 een lagere waarde mag hanteren dan de WOZ-waarde, omdat een verhuurde woning in de praktijk minder waard is. Het kabinet wil hier vanaf 2026 een belangrijke beperking aan toevoegen.
Huidige regeling
Wanneer je een woning verhuurt, wordt deze voor box 3 normaliter gewaardeerd op de WOZ-waarde. Omdat een verhuurde woning minder vrij verhandelbaar is, mag je de WOZ-waarde verlagen met de leegwaarderatio. De hoogte van de korting hangt af van de verhouding tussen de huur en de WOZ-waarde. Hoe lager de huur ten opzichte van de WOZ, hoe hoger de korting. Dit kan leiden tot een aanzienlijke verlaging van de grondslag in box 3.
Te hoge waarde door regeling leegwaarderatio
Als je kunt aantonen dat de waarde van het verhuurde pand, ondanks de WOZ-waarde en leegwaarderatio, feitelijk lager is, dan mag je uitgaan van deze lagere waarde. Dit volgt uit een arrest van de Hoge Raad. Bijvoorbeeld omdat het pand vrijwel onverkoopbaar is of door contractuele beperkingen sterk in waarde is gedaald. Er moet dan wel een verschil zijn van minimaal 10%. Dit moet je kunnen onderbouwen met objectief en controleerbaar bewijs, zoals een deskundigentaxatie.
Verhuur aan gelieerde partijen
Op dit moment mag de leegwaarderatio ook worden toegepast wanneer je de woning verhuurt aan een familielid of aan een eigen vennootschap. Er wordt geen onderscheid gemaakt of de huur marktconform is of niet. Hierdoor kan de waarde van de woning in de aangifte aanzienlijk lager zijn dan de werkelijke economische waarde.
Wat verandert er per 2026?
Het arrest van de Hoge Raad wordt gecodificeerd. Daarnaast wordt vanaf 2026 de leegwaarderatio uitgesloten voor situaties waarin:
- de huurprijs niet marktconform is; of
- de huurprijs die tussen gelieerde partijen (zoals familie of een eigen BV) is overeengekomen zodanig is dat deze tussen willekeurige derden niet overeengekomen zou zijn.
Wat betekent dit voor jou?
Verhuur je woningen binnen de familie of aan een eigen vennootschap tegen een lagere huur, dan mag je de leegwaarderatio niet meer toepassen. Dat betekent dat de woning voor box 3 moet worden gewaardeerd tegen de volle WOZ-waarde, waardoor de belastingdruk kan toenemen.
Meer weten? Scab helpt!
Vragen over dit artikel? Neem dan contact op met Redouan Ameziane, belastingadviseur bij Scab. Bel 013-583 6734 of stuur een mailtje naar rameziane@scabadvies.nl.