Een hoteleigenaar die bezig was met de bouw van zijn hotel in Amsterdam ontving van de gemeente een beschikking waarin de vervangingswaarde van zijn pand werd vastgesteld op € 36.000.000. Deze waarde diende ook als basis voor de aanslag onroerendezaakbelasting. De ondernemer maakte bezwaar tegen deze beschikking, wat leidde tot een aanzienlijk lagere vervangingswaarde van € 18.000.000. De ondernemer was het hier niet mee eens. Hij stelde dat deze waarde inclusief BTW was, terwijl deze exclusief BTW moet worden vastgesteld.
Oordeel van het Hof Amsterdam: inclusief BTW
Het hof wees het standpunt van de ondernemer af. Het oordeelde dat de wetsgeschiedenis duidelijk maakt dat de waardebepaling van gebouwen in aanbouw niet direct overeenkomt met het begrip “gecorrigeerde vervangingswaarde” uit de wet. Volgens het hof toont de parlementaire geschiedenis aan dat de waardering inclusief BTW moet worden gedaan voor alle courante niet-woningen in aanbouw.
Hoge Raad: vervangingswaarde exclusief BTW
De Hoge Raad dacht hier anders over. Volgens de Hoge Raad moet onder vervangingswaarde volgens de Wet WOZ worden verstaan: “het uit de stichtingskosten of de aanschaffingsprijs bestaande offer, dat nodig is om een object in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen.” Voor een ondernemer die BTW-belaste prestaties verricht en de BTW als voorbelasting kan aftrekken, behoort de BTW niet tot dit offer. Bedrijfseconomisch gezien hoort de BTW niet tot de aanschaffingskosten. De Hoge Raad stelde verder dat de parlementaire behandeling hier geen verandering in brengt. Bij de waardebepaling kan niet worden uitgegaan van een waarde in het economische verkeer, omdat de waardepeildatum in het verleden ligt. De gemeente Amsterdam moet bij het vaststellen van de vervangingswaarde de BTW buiten beschouwing laten.
Implicaties voor ondernemers
Deze uitspraak benadrukt het belang van een goed onderbouwd bezwaarschrift voor ondernemers. Voor zowel ondernemers als belastingadviseurs biedt deze casus waardevolle inzichten. Bent jij als ondernemer bezig met de bouw van een bedrijfspand? Dan weet je nu dat de vervangingswaarde exclusief BTW moet worden vastgesteld. Als de gemeente in jouw geval uitgaat van een vervangingswaarde inclusief BTW, loont het om bezwaar in te dienen. Neem gerust contact met ons op voor advies en ondersteuning.
Meer weten? Scab helpt!
Heb je vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact op met Redouan Ameziane, belastingadviseur bij Scab. Bel 013-583 6734 of stuur een mailtje naar rameziane@scabadvies.nl. We helpen je graag verder.