Door: Marcel Muijtjens, manager fiscaal bij Scab
Recent stond een belastinggeschil centraal over de transformatie van drie panden die tot een hotel zijn samengevoegd. Het project omvatte aanpassingen aan de monumentale draagstructuur. Dit gebeurde door nieuwe dragende wanden op elke verdieping en in de kelder te plaatsen. De kelder werd uitgebreid met twee liften, waarvoor de bodem is uitgegraven en de fundering vernieuwd. De nieuwe betonnen kelder is water- en gasdicht gemaakt.
Heffing omzetbelasting of overdrachtsbelasting?
De kwestie draaide om de fiscale classificatie van de transformatie. Is het project nieuwbouw, dan is de verkoop belast met omzetbelasting. Anders is overdrachtsbelasting verschuldigd. De inspecteur was van mening dat de wijzigingen onvoldoende waren om als nieuwbouw te gelden. Hierdoor legde hij een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op. De belastingplichtige betwistte dit en beweerde dat de omvang van de werkzaamheden een nieuw gebouw opleverde. De grote wijzigingen aan de structuur en de nieuwe functie van het pand wezen volgens de belastingplichtige op een nieuw gebouw. De inspecteur benadrukte echter de beperkte aard van de wijzigingen. De keldermuren waren van bestaand metselwerk en de nieuw geplaatste binnenmuren waren niet dragend. Ook wees hij erop dat slechts op enkele plaatsen nieuw metselwerk is aangebracht.
Uitspraak van de Rechtbank
De rechtbank verwees naar eerdere jurisprudentie van de Hoge Raad. Alleen ingrijpende aanpassingen aan de bouwkundige structuur kunnen een project tot nieuwbouw maken. De rechtbank oordeelde dat de belastingplichtige niet kon bewijzen dat de nieuw geplaatste binnenmuren dragend waren. Daarnaast waren de wijzigingen aan de vloerconstructie op de tweede verdieping niet ingrijpend genoeg om van nieuwbouw te spreken. De rechtbank bevestigde dat hier terecht overdrachtsbelasting is geheven. Ook met deze uitspraak blijkt hoe complex het is om te bepalen of een transformatieproject als nieuwbouw wordt beschouwd. Het toont het belang van een zorgvuldige juridische en bouwkundige analyse bij dit soort projecten.
Let op!
Sta je op het punt om je pand flink te verbouwen? Neem dan contact met ons op! We denken graag met je mee om ervoor te zorgen dat je bij een eventuele verkoop gebruikmaakt van de meest fiscaalvriendelijke aanpak.
Meer weten? Scab helpt!
Heb je vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact op met Marcel Muijtjens, belastingadviseur bij Scab. Bel 013-583 6737 of stuur een mailtje naar mmuijtjens@scabadvies.nl. We helpen je graag verder.