Door: Redouan Ameziane, belastingadviseur bij Scab

Ben je ondernemer en heb je vastgoed in je onderneming? Dan is het belangrijk om op de hoogte te zijn van de komende wetswijziging rondom de overdrachtsbelasting. Wij lichten hieronder toe wat er gaat veranderen en waar je op moet letten als je een juridische splitsing overweegt.

Overdracht van vastgoed en aandelen
In de basis is de overdracht van vastgoed (zoals een kantoorpand of perceel) altijd belast met overdrachtsbelasting. Daar staat tegenover dat de overdracht van aandelen meestal niet onder de overdrachtsbelasting valt, tenzij je aandelen verkrijgt in een zogeheten onroerendezaakrechtspersoon (OZR-persoon).
Een OZR-persoon bezit voor minstens 51% aan in Nederland gelegen onroerend goed, waarbij 70% van dat onroerend goed wordt gebruikt voor de exploitatie of handel in vastgoed. Als jij door de aankoop van aandelen in zo’n vennootschap op 30% of meer van het belang uitkomt, dan wordt toch overdrachtsbelasting geheven over de waarde van het belang in het onderliggend vastgoed.

Juridische splitsing: wanneer betaal je overdrachtsbelasting?
Bij een juridische splitsing wordt de rechtspersoon ‘opgeknipt’ en kan er vastgoed van de ene vennootschap naar de andere overgaan. Zo’n overdracht wordt in principe gezien als een moment waarop overdrachtsbelasting verschuldigd is. Stel je hebt een BV met beleggingsvermogen en een kantoorpand en je besluit de BV te splitsen in twee vennootschappen: één die doorgaat met de beleggingsactiviteiten en een tweede met het beheer van het pand en de deelneming. Als het kantoorpand naar een nieuwe vennootschap overgaat, kan dat onder de overdrachtsbelasting vallen.

Vrijstelling bij juridische splitsing
De wet voorziet in een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor bepaalde juridische splitsingen. Nu geldt nog als belangrijkste voorwaarde dat de splitsing niet in overwegende mate gericht mag zijn op het ontwijken of uitstellen van belastingheffing. Als je kunt aantonen dat de splitsing zakelijk en inhoudelijk goed onderbouwd is, kom je in aanmerking voor deze vrijstelling.
Maar per 1 juli 2025 worden de voorwaarden aangescherpt en daarmee lastiger om een vrijstelling te verkrijgen.

Wat verandert er vanaf 1 juli 2025?
Vanaf 1 juli 2025 moet je rekening houden met een aantal nieuwe en/of aangescherpte eisen als je gebruik wilt maken van de splitsingsvrijstelling. Let hierbij vooral op de drie onderstaande punten:

  • Ondernemingseis: je moet als overdragende (splitsende) én verkrijgende entiteit een echte onderneming drijven en geen lege huls of passieve beleggingsvennootschap zijn.
  • Voortzettingseis: de bedrijfsactiviteiten moeten na de splitsing redelijkerwijs worden voortgezet in dezelfde lijn. Je mag het vastgoed niet zomaar binnen drie jaar doorverkopen of de activiteiten abrupt wijzigen.
  • Aanhoudingseis: het gesplitste vastgoed moet je gedurende een periode van drie jaar aanhouden in de nieuwe vennootschap. Verkoop je het vastgoed binnen drie jaar aan een derde partij, dan loop je alsnog tegen overdrachtsbelasting aan.

Wat betekent dit voor jou?
Als je een juridische splitsing overweegt, is het verstandig om van tevoren na te gaan of je te maken krijgt met overdrachtsbelasting. Misschien voldoe je op dit moment wel aan de voorwaarden voor de vrijstelling, maar het kan ook zijn dat dit vanaf 1 juli 2025 niet meer het geval is.

Voorbeeld
Een veel voorkomende situatie: het vermogen van een persoonlijke holding ter voorbereiding op een bedrijfsopvolging wordt afgesplitst naar een nieuwe holding, gevolgd door een schenking van aandelen aan de bedrijfsopvolger.

De holding drijft strikt genomen geen onderneming. De splitsingsvrijstelling vanaf 1 juli 2025 stelt dat de ondernemingseis niet geconsolideerd maar per vennootschap moet worden getoetst. Dit betekent dat in het bovenstaande voorbeeld de holding waarin het kantoorpand zich bevindt, niet voldoet aan de ondernemingseis. De nieuwe holding is daarom 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van het bedrijfspand. Als de persoonlijke holding toch als een onderneming kan worden aangemerkt, zal de overdracht van de aandelen die volgt op de splitsing (zoals een opvolgende schenking) in strijd zijn met de aanhoudingseis. Het aandelenbelang wordt na de splitsing immers niet gedurende drie jaar aangehouden.

Kom nu in actie!
Ben jij van plan om in het kader van een bedrijfsopvolging de onderneming juridisch te gaan splitsen? Onderneem dan tijdig de juiste stappen. Wil je nog gebruik maken van de huidige ruimere splitsingsvrijstelling, kom dan nu in actie. In de praktijk heb je meestal minstens drie maanden nodig voor het voltooien van een juridische splitsing. Deze termijn kan iets langer zijn mocht vooroverleg met de Belastingdienst wenselijk zijn.

Wij adviseren uiterlijk begin maart van dit jaar (2025) een splitsing op te starten omdat de definitieve jaarrekening over 2024 eerst bij de Kamer van Koophandel (KvK) moet worden gedeponeerd. Vervolgens dien je het splitsingsvoorstel in bij de KvK. Dan ben je er nog niet want je moet daarna nog rekening houden met een wettelijke verzetstermijn van vier weken (periode waarin andere partijen eventueel bezwaar kunnen maken) voordat de notaris de splitsing officieel kan vastleggen in een notariële akte. De splitsing moet uiterlijk 30 juni 2025 zijn gerealiseerd.

Meer weten? Scab helpt!
Heb je vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact op met Redouan Ameziane, belastingadviseur bij Scab. Bel 013-583 6734 of mail naar rameziane@scabadvies.nl. We helpen je graag verder.

Bron: | 14-01-2025