Door: Redouan Ameziane, belastingadviseur bij Scab
Heb je recentelijk een vakantiewoning aangeschaft met plannen voor verhuur? Dan kan het zijn dat je in aanmerking komt voor het terugvragen van de btw op de aankoop van de vakantiewoning. Normaal gesproken is de verhuur van onroerend goed vrijgesteld van btw. Toch is er bij kortdurende verhuur aan particulieren wel sprake van een belastingplicht voor de btw.
Aankoop
Wanneer je een nieuwbouw vakantiewoning aanschaft, wordt in principe 21% omzetbelasting (btw) in rekening gebracht over het aankoopbedrag. Er wordt geen btw in rekening gebracht als de vakantiewoning meer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen. Als zowel de koper als de verkoper toch btw willen berekenen over de aankoopprijs, kan daarvoor een verzoek worden ingediend bij de Belastingdienst. Dit kan in sommige situaties voordelig uitpakken.
In bepaalde gevallen kan je de btw die betaald is bij de aankoop, terugvragen bij de Belastingdienst. Dit is afhankelijk van de wijze waarop de vakantiewoning wordt gebruikt; voor verhuur of eigen gebruik.

Alleen verhuur
Indien je de vakantiewoning verhuurt aan derden, neem je deel aan het economisch verkeer. Kortdurende verhuur valt onder belaste verhuur voor de omzetbelasting. Over de huurprijs moet dan 9% btw in rekening worden gebracht. Als de huurperiodes niet kortdurend zijn, wordt er geen btw in rekening gebracht over de huurprijs. Btw op de aankoop kan alleen worden teruggevraagd als er sprake is van belaste verhuur.
Alleen eigen gebruik
Als je woning uitsluitend voor eigen gebruik is, kan je de btw over de aankoopprijs niet terugvragen bij de Belastingdienst. Op basis van de wet en jurisprudentie wordt namelijk niet in concurrentie getreden met het hotel- en vakantiebestedingsbedrijf. Er is dan ook geen sprake van ondernemerschap voor de omzetbelasting.
In het vastgoedbesluit van 2013 werd onbedoeld afgeweken van de Nederlandse wet. Hierdoor was het mogelijk dat de verhuur van de vakantiewoning aan de DGA wel kwalificeerde als een belaste verhuur. Hierdoor kon de btw op het aankoopbedrag en kosten worden teruggevraagd. Het feitelijke verblijf voor eigen gebruik moest dan wel korter zijn dan zes maanden en het hoofdverblijf mocht niet zijn verplaatst. Hierbij waren geen eisen gesteld aan de noodzaak van concurrentie met het hotelbedrijf. Ook was geen voorbehoud gemaakt dat het moest gaan om een woning met een recreatiebestemming.
Op 12 december 2023 is het nieuwe vastgoedbesluit gepubliceerd. Vanaf dit moment is het niet meer mogelijk de btw terug te vragen als er sprake is van eigen gebruik.
Let op!
Heb je de btw bij aankoop in aftrek gebracht terwijl je de woning deels of volledig zelf gebruikt? Dan zul je mogelijk een deel van de btw moeten terugbetalen op basis van de herzieningsregeling.
Gemengd gebruik
Het is ook mogelijk om de vakantiewoning gemengd te gebruiken, voor zowel verhuur als eigen gebruik. In dit geval kan de btw alleen worden teruggevraagd voor het deel dat betrekking heeft op de verhuur.
Voorbeeld
Piet koopt in 2024 een vakantiewoning voor € 121.000 (inclusief btw). De vakantiewoning wordt in 2024 voor 80% verhuurd en voor 20% zelf gebruikt. Het btw-bedrag van € 21.000 dat bij aankoop is betaald kan in 2024 voor € 16.800 (80%) worden teruggevraagd bij de Belastingdienst.
Herziening
Wanneer het gemengd gebruik van de vakantiewoning verandert, moet de btw die eerder in aftrek is gebracht, worden herzien. Dit noemen we de herzieningsregeling. Wordt het eigen gebruik groter, dan moet btw terugbetaald worden. Daalt het eigen gebruik, dan kan extra btw worden teruggevraagd bij de Belastingdienst. Deze herzieningsperiode bedraagt negen jaar na het jaar van aanschaf. De herziening vindt jaarlijks plaats over 10% van de aankoop-btw.
Vervolg voorbeeld
De verhuur van de vakantiewoning valt in 2025 tegen door slecht weer. Hierdoor maakt Piet zelf vaker gebruik van de vakantiewoning. De vakantiewoning wordt in 2025 voor 50% verhuurd en voor 50% zelf gebruikt. Bij de aankoop van de vakantiewoning is de btw teruggevraagd op basis van 80% verhuur. De aankoop-btw moet dus worden herzien. Hierdoor moet een deel van de teruggevraagde btw worden terugbetaald aan de Belastingdienst.
Let op! Leegstand met de intentie tot verhuur wordt niet aangemerkt als eigen gebruik!
Meer weten? Scab helpt!
Heb je vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met Redouan Ameziane, belastingadviseur bij Scab. Bel 013-583 6734 of stuur een mailtje naar rameziane@scabadvies.nl. We helpen je graag verder.