Door: Marcel Muijtjens, manager fiscaal bij Scab
Steeds vaker komt de vraag op of bij de verkrijging van een woning de verschuldigde overdrachtsbelasting 2% * of zelfs 10,4% (per 1 januari 2023) bedraagt. Sinds 2021 is een verlaagd tarief van 2% van toepassing bij de verkrijging van een woning (en bijbehorende grond en opstallen) wanneer:
- de verkrijger van de woning een natuurlijk persoon is die de juridisch eigendom van de woning verwerft, en
- de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat bewonen.
* Voor starters tussen 18 en 35 jaar geldt voor een woning van max. € 440.000 onder voorwaarden een vrijstelling. Met andere woorden, de gekochte woning is bedoeld om duurzaam zelf te gaan bewonen. In alle overige gevallen is het verhoogde tarief van 10,4% van toepassing. Voor menig verkoper en koper een belangrijke belastingfactor om rekening mee te houden. Voor de woningbelegger een extra investering en mogelijk lager rendement, voor de koper een extra woonlast.
Daarnaast wil de notaris bij het passeren van de akte ook zeker weten dat het juiste belastingbedrag wordt berekend en afgedragen. De notaris loopt hier namelijk een aansprakelijkheidsrisico.
Bepleitbaar standpunt
Veelal is het overduidelijk om welk percentage overdrachtsbelasting het gaat bij de verwerving van een woning. Het zijn echter de bijzondere situaties waar de wettelijke regeling tot vragen en discussies leidt. Natuurlijk kan de Belastingdienst worden gevraagd om zekerheid vooraf, maar soms ontbreekt de tijd of ben je het niet eens met de uitkomst. Dan wil je toch een goed onderbouwd standpunt dat je bij een latere discussie met de Belastingdienst kunt inbrengen. We spreken dan van het bestaan van een ‘bepleitbaar standpunt’, hetgeen essentieel is om eventuele (vergrijp)boetes te voorkomen.
Waar lopen we in de praktijk zo al tegenaan? In de komende edities van Scabonnement gaan we een aantal bijzondere situaties bespreken.
Woning als hoofdverblijf strenge vereiste
Stel je koopt een bestaande woning met de bedoeling om het geheel te slopen en er vervolgens een nieuwe woning op te bouwen. Het is duidelijk dat de gekochte woning niet de duurzame woonfunctie zal krijgen die vereist is voor het verlaagde 2% tarief.
Bij de introductie van de verschillen in tarief (per 1 januari 2021) is de situatie van koop met een opvolgende sloop en nieuwbouw niet geregeld. Wel is bij de toelichting op de invoering van het ‘hoofdverblijfvereiste’ aangegeven dat in het geval van een (korte of langdurige) verbouwing, en de verkrijger kan of gaat hierdoor de woning niet direct in gebruik nemen, nog steeds sprake kan zijn van een ‘hoofdverblijf’.
Daarnaast kunnen we op grond van rechtspraak het standpunt innemen dat in een dergelijke situatie voor de overdrachtsbelasting toch de woonbestemming op het te slopen pand blijft rusten bij de overdracht en dan ook als woning kan worden bestempeld. Het zal in ieder geval duidelijk moeten zijn dat de nieuw te bouwen woning als hoofdverblijf zal worden gebruikt. Een latere wijziging in gebruik van de nieuwbouw voor bijvoorbeeld verhuur, leidt dan alsnog tot het hogere 10,4%-tarief. Overigens hoeft een tijdelijk verhuur, weliswaar onder strikte voorwaarden, het lagere tarief van 2% niet in de weg te staan.
Let op!
De koop van een woning vraagt om fiscale alertheid. Het doel en het moment van de aankoop kan bepalend zijn voor het tarief. Het feit dat de woning een woonbestemming heeft, is geen garantie dat het verlaagde tarief van 2% geldt. Is je niet duidelijk wel tarief geldt, leg het dan aan ons voor!
Vergeet de omzetbelasting niet
We hebben hiervoor alleen gesproken over de overdrachtsbelasting. Verlies niet de omzetbelasting uit het oog. Afhankelijk van de inhoud van de transactie zou weleens sprake kunnen zijn van het handelen als BTW-ondernemer. Het is dan belangrijk niet alleen de gevolgen voor de BTW vooraf in kaart te brengen maar ook te kijken naar de samenhang tussen de BTW en de overdrachtsbelasting.
Training Fiscaliteit en Vastgoed
Wil je meer weten over dit onderwerp? Meld je dan aan voor de training Vastgoed & Fiscaliteit op 31 mei 2023 in Tilburg. Klik hier voor meer informatie.
Vragen?
Neem dan contact op met Marcel Muijtjens, manager fiscaal bij Scab. Bel 013-583 6737 of stuur een mailtje naar mmuijtjens@scabadvies.nl.